Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah 1. Pengertian Pendaftaran Tanah Tanah merupakan aset yang sangat berharga dan penting pada sekarang ini. Serta banyak sekali permasalahan yang timbul dan bersumber dari hak atas tanah. Untuk mengantisipasi dan mencegah perselisihan yang mungkin timbul maka pemilik hak perlu mendaftarkan tanah yang menjadi haknya supaya tidak terjadi sesuatu yang merugikan dikemudian hari dan menjadi bukti yang dapat dipertahankan terhadap pihak lain . Hak atas tanah suatu bidang tanah harus didaftarkan . Pendaftaran Tanah bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah. Dengan mendaftarkan hak atas tanah yang kita miliki maka kepemilikaan kita atas sebidang tanah berkekuatan hukum. Menurut Boedi Harsono yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah : “Merupakan suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan secara teratur, terus menerus untuk mengumpulkan, menghimpun dan menyajikan mengenai semua tanah atau tanah-tanah tertentu yang ada disuatu wilayah” Dalam PP No. 24/1997 juga terdapat pengertian pendaftaran tanah yaitu dijelaskan dalam Pasal 1 ayat 1 yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah : “Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terusmenerus berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah yang sudah ada hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebaninya.” Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas negara yang dilaksanakan oleh pemerintah demi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Sebagaian kegiatannya yang berupa pengumpulan data fisik tanah yang haknya didaftar, dapat ditugaskan kepada swasta. Tetapi untuk memperoleh kekuatan hukum hasilnya memerlukan pengesahan pejabat pendaftaran yang berwenang, karena akan digunakan sebagai data bukti. Kata-kata “suatu rangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah yang berkaitan 1 (satu) dengan yang lain, berurutan menjadi satu kesatuanrangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat. Kata “terus – menerus” menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah terkumpuldan tersedia harus selalu dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir. Kata “teratur” menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundang-undangan yang sesuai karena hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah. Dalam menyelenggarakan hak atas tanah dikenal 2 (dua) asas, yaitu : 1. Asas Spesialitas Asas Spesialitas ini dapat kita lihat dengan adanya data-data fisik tentang suatu hak atas tanah. Data-data fisik tersebut berisi tentang luas tanah yang menjadi subyek hak, letak tanah tersebut, dan juga penunjukkan batas-batas secara tegas. 2. Asas Publisitas Asas publisitas ini tercermin dari adanya data yuridis mengenai hak atas tanah seperti subyek hak nama pemegang hak atas tanah, peralihan hak atas tanah serta pembebanannya. Adapun salah satu bukti bahwa pendaftaran tanah di Indonesia sudah memenuhi asas-asas tersebut adalah dengan disajikannya data-data yang dibagi 2 (dua) kelompok yaitu : a. Data fisik adalah keterangan mengenai letak/lokasi, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. b. Data yuridis keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta beban yang membebaninya. 2. Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah Asas merupakan fundamen yang mendasari terjadinya sesuatu dan merupakan dasar dari suatu kegiatan , hal ini berlaku pada pendaftaran tanah. Oleh karena itu, dalam pendaftaran tanah ini terdapat asas yang harus menjadi patokan dalam melakukan pendaftaran tanah. Dalam pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutahir, dan terbuka. Sejalan dengan asas yang terkandung dalam pendaftaran tanah, maka tujuan yang ingin dicapai dari adanya pendaftaran tanah adalah sebagai berikut: a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada para pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah yang satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Tujuan pendaftaran tanah juga untuk menghimpun dan menyediakan informasi yang lengkap mengenai bidang-bidang tanah dipertegas dengan dimungkinkannya menurut PP No. 24/1997 pembukuan bidang-bidang tanah yang data fisik atau data yuridisnya belum lengkap atau masih bersengketa, walaupun untuk tanah-tanah yang demikian belum dikeluarkan sertipikat tanda bukti haknya. 3. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pendaftaran tanah meliputi pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan pemeliharaan data pendaftaran tanah ( Maintenance) Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum terdaftar berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961dan PP No. 24 tahun 1997. Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah dalam PP No. 24/1997 dijelaskan mengenai kekuatan pembuktian sertipikat yang dinyatakan sebagai alat bukti yang kuat oleh UUPA. Kantor Pertanahan yang menyelenggarakan pendaftaran tanah tersebut adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional wilayah Kabupaten/Kota atau wilayah administrasi lainnya, setingkat yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah. Kegiatan pendaftaran tanah menurut PP No. 24/1997 yang merupakan penyempurnaan PP Nomor 10 Tahun 1961 meliputi kegiatan-kegiatan sebagai berikut : a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik b. Pembuktian hak dan pembukuannya. c. Penerbitan sertipikat d. Penyajian data fisik dan data yuridis e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen Pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan dengan 2 (dua) cara yaitu : 1. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak, yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Umumnya prakarsa datang dari pemerintah, berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1995 tentang Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah secara sistematik. 2. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan secara individual atau massal yang dilakukan atas permintaan pemegang atau penerima hak atas tanah yang bersangkutan. Dalam hal pengumpulan dan pengolahan data fisik maka dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan yang meliputi: a. Pembuatan peta dasar pendaftaran, bertujuan agar setiap bidang tanah yang didaftar dijamin letak secara pasti dan dapat direkonstruksi di lapangan setiap saat. b. Penetapan batas bidang-bidang tanah, untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran tanah , bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya menurut keperluannya ditempatkannya tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Dalam upaya penetapan batas tersebut diatas diupayakan mendapat kesepakatan dari pihak yang berkepentingan. c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran. d. Pembuatan surat ukur,untuk kepentingan pndaftaran haknya bidang tanah yang sudah diukur dan dipetakan dalam peta pendaftaran dibuatkan surat ukur. e. Pembuatan daftar tanah, bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibukukan nomor pendaftarannya dibukukan dalam daftar tanah yang digunakan sebagai sumber informasi lengkap mengenai bidang tanah yang bersangkutan. Setelah dilakukan kegiatan diatas maka selanjutnya dilakukan pembukuan hak yang diatur dalam pasal 30 PP No. 24 tahun 1997. Dan selanjutnya dilakukan penerbitan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak. Dalam hal pemeliharaan pendaftaran tanah (Maintenance) dilakukan apabila terjadi perubahan data fdisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang didaftar. Pemegang hak yang bersangkutan wajib pendaftarkan perubahan yang bersangkutan pada kantor Pertanahan. 4. Obyek Pendaftaran Tanah Dalam UUPA telah dijelaskan dan dijabarkan secara rinci mengenai hak atas tanah. Hak atas tanah ini dalam prosesnya berasal dari hak menguasai yang ada pada negara. Atas dasar hak menguasai tersebut maka negara dapat memberikan tanah negara tersebut kepada orang-orang atau badan hukum tertentu. Adapun macam-macam hak atas tanah yang akan diberikan dibicarakan dan wajib untuk didaftarkan di Kantor Pertanahan Tanah adalah: 1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha 3. Hak Guna Bangunan 4. Hak Pakai 5. Hak Pengelolaan Dalam Pasal 9 PP No. 24/1997 dijelaskan lebih rinci lagi mengenai obyek pendaftaran tanah, yaitu : a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai. b. Tanah hak pengelolaan c. Tanah wakaf d. Hak milik atas satuan rumah susun e. Hak tanggungan f. Tanah Negara. Dalam hal tanah negara sebagai objek pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar tanah. Dengan hak-hak tersebut di atas para pemegang hak atas tanah diberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan juga dengan serta ruang yang ada di atasnya, bisa digunakan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah tersebut dalam batas-batas UU dan PP yang mengaturnya. 5. Sistem Pendaftaran Tanah dan Sistem Publikasi Dalam tataran filosophis pemikiran (terlepas dari praktek pelaksanaannya) sistim pendaftaran tanah di Indonesia terjadi kemunduran, dari sistem "publikasi positif" ke sistem negatif, yang menutup atau mempersulit jalan pemecahan permasalahan tiadanya jaminan kepastian hukum pertanahan. Kesalahan terbesar terletak pada sistemnya sendiri yang tidak konstruktif. Suatu ironi kebijakan antara pengharapan sekaligus penghalangan pencapaian tujuan dari pendaftaran tanah itu sendiri. Tap MPR no. IX tahun 2001 tentang Pembaharuan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam memberi arahan kebijakan untuk mengadakan pendataan pertanahan melalui inventarisasi dan registrasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah secara komprehensif dan sistematis dalam rangka pelaksanaan Landreform di Indonesia, serta berprinsip pada keberlanjutan sumber daya alam untuk generasi sekarang maupun generasi mendatang dan pada keseimbangan hak dan kewajiban negara, pemerintah (pusat provinsi, kabupaten/ kota, desa), masyarakat dan individu. Latar belakang tentang sistim pendaftaran tanah di Indonesia. Overschrijvingsordonnantie (Peraturan Balik Nama) tanggal 2 April 1834 (Stbl. 1834 No. 27) adalah aturan pertama kali mengenai pendaftaran tanah yang menganut sistem positif, "pendaftaran merupakan satu-satunya alat bukti dan peralihan mengenai semua benda tetap serta semua akta dengan mana benda tetap itu dibebani hipotik berikut semua akta cessienya hanyalah sah apabila dibuat dimuka Pejabat Balik Nama". Dengan demikian karena pendaftaran merupakan satu-satunya alat bukti, maka logikanya negara bertanggung jawab atas data yang disajikan, dan hal ini dapat menjamin kepastian hukum. Menurut Boedi Harsono , Sistem pendaftaran tanah ada 2 (dua) macam yaitu : 1. Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Titles) 2. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of Deeds) Digunakan adalah sistem pendaftaran hak sebagaimana tercantum dalam PP 10/1961, sedangkan sistem publikasi yang kita pakai yaitu sistem negatif mengandung unsur positif karena akan menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat seperti yang dinyatakan dalam Pasal 19 ayat 2 sub c, Pasal 23 (2), Pasal 32 (2) dan Pasal 38 (2) UUPA. Dalam sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan: apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis serta bentuk bukti haknya. Dalam sistem pendaftaran akta, akta-akta itulah yang didaftar oleh pejabat pendaftaran tanah (PPT). Sikap dari PPT dalam sistem ini passif, ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Oleh karena sistem ini memiliki kekurangan-kekurangan antara lain lamanya untuk memperoleh data yuridis yaitu harus dengan melakukan “title search”, maka diciptakanlah sistem pendaftaran tanah yang baru yang lebih sederhana dan dimungkinkan orang memperoleh keterangan-keterangan dengan cara yang mudah. Sistem pendaftaran tanah ini dikenal dengan nama registration of title atau lebih dikenal sebagai sistem Torrens. Dalam sistem ini bukan aktanya yang didaftar tetapi hak-hak yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Berbeda dengan sistem pendaftaran akta, sistem ini PPT bersikap aktif. 6. Manfaat Pendaftaran Tanah Tujuan dan fungsi pendaftaran tanah yang telah dijelaskan di atas sebenarnya telah terlihat dnegan jelas manfaat dari pendaftaran tanah yang kita lakukan antara lain: a. Bagi masyarakat : 1. Mendapatkan jaminan kepastian hukum bagi pemegang sertipikat hak atas tanah. 2. Menghindari adanya perselisihan-perselisihan tentang masalah pertanahan yang biasanya timbul. Pada masyarakat pedesaan masalah batas merupakan yang dapat menimbulkan pertengkaran. Dengan adanya sertipikat yang menjadi bukti kepemilikan hak atas tanah yang memuat data yuridis dan data teknik mengenai hak atas tanah pertengkaran tersebut dapat dicegah dan dihindari. 3. Memberikan kemudahan kepada pihak-pihak yang memerlukan data-data tentang tanah yang telah didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional. b. Bagi Pemerintah : 1. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan, sehingga apabila diperlukan data-data tentang tanah yang sudah didaftarkan pemerintah dapat memperolehnya dengan cepat. 2. Meningkatkan pendapatan negara dari pemasukkan negara lain melalui pendaftaran. 3. Meningkatkan pendapatan negara dari sektor pajak (pajak bumi dan bangunan)